Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до 2024 года

С конца 2014 года мы наблюдаем непривычное для московского рынка недвижимости явление – затяжное падение цен. В принципе, падения случались и ранее – после кризисов 1998 и 2008 годов, но тогда всего через год-полтора квадратный метр снова начинал дорожать, довольно быстро отыгрывая снижение. Но сейчас цены на квартиры в Москве падают уже 3 года подряд – с 2015-го по 2017-й. За это время снижение средней стоимости квадратного метра составило  более 20%: с 200 с лишним тысяч рублей до менее чем 170 тысяч

Формула рынка

Причины такого положения дел руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко изложил в своем специальном докладе. Согласно этому докладу, текущее падение цен на московском рынке недвижимости – это не краткосрочный кризис, как бывало ранее, а новая реальность, в которой живет страна после 2014-го года, и где уже не будет такого колоссального роста цены метра, как в прежние годы. Проанализировав, как вели себя цены на недвижимое имущество  аналитик вывел формулу суперцикла на рынке недвижимости:

10 лет роста + 10 лет роста + 3,3 года роста + 10 лет падения-стагнации = 33,3 года

Первая волна суперцикла (первые 10 лет в формуле) длилась с 1991 по 2001 годы и характеризовалась существенным ростом цен на недвижимость с символического уровня в $100-200 за метр после распада СССР до примерно $1000 за метр в конце 90-х – начале 2000-х. Эта волна закончилась с кризисом 1998 года, после которого имело место некоторое снижение цен и период консолидации рынка перед новой волной роста в 2000-е годы.

Вторая волна суперцикла (вторые 10 лет в формуле) длилась с 2001 по 2011 год. Она во многом была похожа на первую волну, за этот период цены тоже существенно выросли, а в конце этой волны также имел место кризис 2008 года и последующее восстановление рынка.

Третья волна суперцикла (3,3 года в формуле или треть от продолжительности первых двух волн), самая слабая и самая короткая, длилась с 2011 по конец 2014 года. В этот период цены скорее стагнировали, «дергаясь» вокруг отметки $5000 за квадрат, и в лучшем случае отыгрывая инфляцию.

Этот анализ проведен в долларовых ценах, потому что рубль пришел на московский рынок недвижимости относительно недавно, и, когда речь идет о столь продолжительном периоде времени, более показательными являются цены в «твердой» валюте.

В итоге в конце 2014 года московский рынок недвижимости вступил в четвертую, последнюю фазу суперцикла. Как и первые две, она должна продлиться 10 лет, то есть до 2024 года, но уже будет характеризоваться не ростом, а постепенным сползанием цен вниз, что и происходит сейчас. По сути, за этот период должен сдуться ценовой пузырь, надувавшийся на столичном рынке недвижимости все предыдущие годы – более 20 лет!